在全市物业管理工作会议上的讲话

今年以来，全市上下提倡少开大会、多干实事。召开这样一个专项会议，就是因为这个会是不得不开的会，也是必须认真贯彻落实的会。下面，我讲三点意见：

一、提高认识，切实增强责任感和紧迫感

物业管理是城市管理的一项重要内容，是社会广泛关注的热点、焦点。我们必须站在提升全市居民幸福感、维护社会稳定的高度，充分认识物业管理工作的重要性。

（一）做好物业管理工作具有重要社会意义和经济意义。第一，物业管理是现代城市管理的重要组成部分。完善和发展城市功能，维持城市的运转，需要投入相应的人力、物力、财力进行管理。物业管理就是要建立与城市设施这一“硬环境”相适应的管理服务“软环境”。物业管理工作者实际上也是城市的管理者。第二，良好的物业服务关系是构建和谐社会的一项重要内容。物业管理好坏，业主是否满意，直接影响到社区稳定乃至整个社会的稳定。作为社区管理和服务的主体，物业服务企业在提高人们居住质量和生活质量的同时，也承担着居住区精神文明建设的重任。第三，发展物业管理是优化产业结构的重要手段。业主缴纳与服务相对等的费用,物业行业、服务人员获取劳动报酬，是合理调整社会财富再分配的重要手段。这是物业服务行业存在和发展最重要的经济基础。我市物业管理吸纳了大量企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力和部队复转军人，这对缓解产业结构调整中的就业压力具有重要作用。第四，提升物业管理水平是促进房地产业健康、快速发展的有力保障。作为房地产业的一个管理环节，物业管理对房地产保值、增值具有重大影响,抓好物业管理对于促进房地产行业的发展具有重要作用。

（二）认真剖析当前物业管理中的不足。第一，管理体制不顺。主要体现在两点：一是市、县两级住建局的物业管理职责不清晰，特别是在市区，市住建局参与或直接行使具体管理工作，真正在一线面对各类物业矛盾纠纷、掌握一手情况的区住建局，却没有真正发挥作用。二是个别县（市、区）住建局，还没有理顺与规划、城管、公安以及供水、供电、供热、供气等相关职能部门的关系，没有形成协调联动的物业管理机制，总是不能顺畅、及时地解决物业问题。第二，物业行政管理力度不够。一是管理力量不足，有的县（市）甚至无专门机构、无专业人员、无工作经费。二是人员素质不高，专业水平不够，对物业相关政策、法规不熟悉、甚至不了解。三是对管理中存在的问题缺乏相应的措施，没有系统完善的制度和成熟的管理手段。第三，物业服务水平较低，服务行为不够规范。从业人员很多是转制、转岗、转业及农村进城务工人员，服务意识、专业技能还有待提高。物业企业管理还需加强。第四，物业服务缺乏市场竞争机制。全市95%以上的物业企业隶属于开发公司，或与开发公司存在一定从属关系,不能遵循市场规律，缺乏竞争意识、责任意识和独立经营能力，造成整个市场无法通过优胜劣汰，实现社会资源的合理分配。第五，物业收费标准低、收费率低是现阶段制约物业行业发展的一个根源。目前物业服务收费还在执行20XX年制定的标准，全市XX家物业服务企业有XX家亏损。亏损企业依靠减少人员和降低人工费来降低成本，或靠母公司的补贴维持生存。从而产生了服务人员素质下降、服务质量下滑、收费率降低的恶性循环。第六，老旧小区是物业管理的薄弱区域。老旧小区普遍存在规划设计缺乏前瞻性，停车位、安全监控等配套设施不齐全，没有归集维修资金或维修资金已基本用完等问题。同时，无物业管理的住宅小区基本由居委会代管